گرانی بی سابقه مسکن که از اواخر دهه گذشته شروع شد این بازار را حدود 3 سال در رکود فرو برده است.اما دولت یازدهم برنامه های جدیدی برای بازگرداندن رونق به این بازار را طرح ریزی و اجرا کرده است.
بازنگری در طرح های بالا دستی مسکن مانند طرح جامع مسکن، برنامه ریزی برای ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی برای دهک های پایین درآمدی، پرداخت تسهیلات برای نوسازی بافت های فرسوده و ساخت و ساز در این بافت ها، افزایش سقف تسهیلات مسکن روستایی، افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از جمله اقداماتی است که دولت برای رونق مسکن اجرا کرده یا در دست اجرا دارد.
یکی از طرح های مهم دولت برای رونق بخش مسکن افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن شامل وام های 60 و 80 میلیون تومانی است که اخیراً به بانک ها ابلاغ شد. اکنون چند هفته از ابلاغ این وام های جدید می گذرد. وام هایی که به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی در سه روز نخست بعد از ابلاغ 1600 درخواست را به نام خود ثبت کرده است.
درهمین زمینه برای سنجش میزان تأثیر افزایش سقف وام خرید مسکن به برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران مراجعه کردیم تا ضمن بررسی شرایط فعلی بازار مسکن از تأثیر تسهیلات جدید نیز با خبر شویم.
مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اظهار می کنند افزایش وام مسکن تا کنون تأثیری بر افزایش تقاضا و بیشتر شدن رفت و آمد به بنگاه ها نشده است.
آنان می گویند فرا رسیدن ماه مبارک رمضان دلیل دیگری برای خلوت بودن بنگاه های املاک است چون هر سال در ماه رمضان مراجعه به بنگاه ها و تعداد معاملات کم می شود و بعد از این ماه کم کم رفت و آمدها به بنگاه ها رونق می گیرد. از سوی دیگر مردم منتظر نتیجه مذاکرات هسته ای هستند و به نظر می رسد تا آن زمان متقاضیان برای خرید دست نگه دارند.
مشاوران املاک تأکید می کنند برای دیدن آثار افزایش تسهیلات مسکن بر معاملات فعلاً نمی توان قضاوت درستی داشت بلکه حداقل یک سال باید صبر کنیم تا نتیجه آن را ببینیم اما موضوعی که مشاوران املاک در مناطق مختلف به آن اذعان دارند این است که با توجه به روند چند سال اخیر بازار مسکن حتی با افزایش میزان تسهیلات خرید، این بازار شاهد افزایش قیمت ها نخواهد بود.
**دهک های متوسط بیشترین متقاضیان تسهیلات جدید
برخی از مشاوران املاک، وام جدید را سبب رونق بازار می دانند و معتقدند این وام در ماه های آینده تأثیر خود را در بازار می گذارد اما در عین حال برخی مشاوران املاک می گویند با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن در سال های 89 و 92 افزایش تسهیلات نمی تواند به رونق مسکن کمک کند.
خوش بینی نسبت به افزایش تسهیلات را نمی توان نادیده گرفت و در بنگاه های املاک نیز نظر مردمی که به آنجا مراجعه می کنند نشان می دهد که آنان هر چند وام 80 و 60 میلیونی را کافی نمی دانند اما معتقدند برای کسانی که خود پس اندازی دارند این وام نیز کمک می کند زودتر خانه دار شوند.
افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف 80 میلیون تومان در تهران و 60 میلیون تومان در شهرهای بیش از 200 هزار نفر، امید به خانه دار شدن را بخصوص در بین اقشار متوسط افزایش داده است. متولیان مسکن نیز با بیان اینکه افزایش سقف تسهیلات توان مردم برای خرید خانه را بالا می برد تأکید دارند که تسهیلات جدید برای دهک های متوسط جامعه مناسب است.
بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار افراد می توانند با حداقل آورده های نقدی13میلیون و 500 هزار تومان، 10میلیون تومان و 6 میلیون و 700 هزار تومان از تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز خانه اولی ها استفاده کنند. با توجه به بالا بودن اقساط بازپرداخت این تسهیلات، بانک مسکن اقساط ماهانه وام های 40 و 60 و 80 میلیون تومانی را بدون آنکه سقف زمانی بازپرداخت را تغییر دهد در حد قابل توجهی کاهش داد.
پیش از این قرار بود افرادی که از تسهیلات 80میلیون تومان استفاده کنند ماهانه نسبت به پرداخت یک میلیون و 149 هزار تومان به بانک مسکن اقدام کنند، اما هم اکنون پرداخت اقساط پلکانی این تسهیلات فراهم شده تا خریداران بتوانند به سهولت نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام کنند.
با ابلاغ دستورالعمل پرداخت پلکانی اقساط این تسهیلات توسط بانک مسکن به شعب خود، اقساط وام 80 میلیون تومانی ماهانه 937 هزار تومان و اقساط وام های 60 و 40 میلیونی نیز به ترتیب ماهانه 703 هزار و 468 هزار تومان خواهد بود. در هر صورت دهک های پایین توان بازپرداخت این اقساط را ندارند بنابراین این تسهیلات بیشتر برای خانه دار شدن طبقه متوسط است و دولت برای تأمین مسکن دهک های پایین برنامه های جداگانه ای مانند مسکن اجتماعی و حمایتی در نظر گرفته است.
**تأثیر عوامل دیگر بر معاملات مسکن
یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران در خصوص تأثیر افزایش تسهیلات خرید بر معاملات مسکن می گوید وام جدید فعلاً تغییری در بازار ایجاد نکرده است و بازار کماکان مانند 6 ماه قبل است. این مشاور املاک معتقد است مردم که به بنگاه مراجعه می کنند منتظر نتیجه مذاکرات هسته ای هستند و ترجیح می دهند تا حصول نتیجه منتظر بمانند به همین دلیل فعلاً افزایش تسهیلات نتوانسته تأثیر خود را نمایان کند.
مشاور املاکی در جنوب تهران نیز می گوید نتیجه مثبت مذاکرات می تواند موتور محرکی برای رونق بازار مسکن باشد که در این صورت افزایش تسهیلات نیز به این رونق کمک می کند. مشاهدات ما از بنگاه های مسکن نیز نشان می دهد که مردم در خصوص پرس و جو از قیمت ها بویژه واحدهای متراژ پایین به بنگاه مراجعه می کنند اما هنوز برای خرید دست نگه داشته اند و آن طور که خودشان می گویند تا بعد از مذاکرات نمی توانند ریسک کنند و خانه بخرند.
**بیشترین تأثیر افزایش تسهیلات مسکن بر مناطق جنوبی و مرکزی
گروهی از مشاوران املاک در مناطق مرکزی پایتخت با توجه به قیمت مسکن در این مناطق معتقدند مردم برای خرید خانه در مناطق مرکزی و جنوبی از وام جدید استقبال خواهند کرد. به گفته این مشاوران املاک مراجعه مردم به بنگاه بیشتر شده اما خریدی صورت نمی گیرد.
آنان می گویند البته طبق روال هر سال در ماه مبارک رمضان معاملات کم می شود و امسال نیز افزایش سقف تسهیلات با ماه رمضان همزمان شد به همین دلیل باید تا بعد از ماه رمضان صبر کرد تا تأثیر وام را بر معاملات ببینیم. از آنجایی که یکی از پیش شرط های دریافت وام 80 میلیونی آپارتمان هایی حداکثر 7 ساله است، بنابراین خانه های نوساز که در 7 سال اخیر ساخته شده اند، وارد این خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.
یکی از مشاوران املاک در خیابان جمهوری می گوید وام 80 میلیونی که می تواند حداقل یک چهارم بهای آپارتمان های متراژ کوچک در مناطق مرکزی را پوشش دهد، قطعاً بی تأثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمی تواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تأثیر قرار دهد.
بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمان های متراژ کوچک با مساحت بین 50 تا 60 مترمربع می شود، زیرا خریداران می توانند با یک وام 80 میلیونی و پس اندازی که دارند یک آپارتمان کوچک خریداری کنند چون با سپرده گذاری 40 میلیونی، متقاضی می تواند علاوه بر 40 میلیون خود 80میلیون وام بگیرد که 120 میلیون می شود که اگر برای مثال متقاضیان 10 میلیون وام جعاله نیز بگیرند 130 میلیون خواهند داشت که این مبلغ می تواند حدود 40 تا 50 درصد قیمت یک واحد 50 تا 60 متری را در این مناطق پوشش دهد.
موضوعی که مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران بر آن اتفاق نظر دارند افزایش نیافتن قیمت مسکن به خاطر تسهیلات جدید است. یکی از مشاوران املاک در شرق تهران می گوید قیمت خانه در این چند سال رشد خود را داشته بنابراین تسهیلات جدید موجب افزایش قیمت نمی شود.
وی می گوید چون مدت زیادی است رکود بر بازار مسکن سایه انداخته فروشندگان تمایل دارند خانه خود را با قیمت کنونی بفروشند و بعید است قیمت ها افزایش یابد. مشاور املاک دیگری در یکی از مناطق تهران می گوید از آنجایی که با پرداخت وام جدید مسکن سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا می کند، بنابراین پیش بینی این است که قیمت این واحدها حدود 10 درصد افزایش پیدا کند.
در خصوص تأثیر وام مسکن در مناطق شمالی پایتخت مشاوران املاک می گویند وام 80 میلیونی تأثیری بر معاملات مسکن در این مناطق ندارد چون قیمت یک خانه متوسط در این مناطق تقریباً 500 میلیون تومان است پس کسی که توان خرید مسکنی با این قیمت دارد نیازی به وام 80میلیونی ندارد. با این حال تسهیلات جدید در مناطق مرکزی تأثیر میانه دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانه های کوچک در غرب می تواند تأثیر خوبی بگذارد.
با توجه به آنچه در بازار مسکن می گذرد می توان گفت وام 80 میلیون تومانی، بازار واحدهای کوچک نوساز را رونق می بخشد، اما باید یک سالی منتظر ماند تا با ورود دریافت کننده وام 80 میلیون تومانی، اثرات آن در بازار مسکن مشخص شود.
منبع: ايرنا
